Francisco Costa Neto foi um dos responsáveis por trazer a indústria de timeshare para o Brasil e ajudá-la a se desenvolver, o que trouxe um grande impacto para a hotelaria no Brasil. Nos 13 anos que esteve à frente da Aviva (detentora das marcas Hot Park, Rio Quente Resorts e Costa do Sauípe) ele alavancou R$ 1 bilhão de investimentos e montou o maior clube de férias e operação de timeshare da América do Sul.
Neto, como é carinhosamente conhecido pelo mercado, é movido a desafios e por isso criou recentemente a Beta Advisory, uma boutique de assessoria nos segmentos de lazer e entretenimento combinando e integrando com tipos de hospitality e real estate. Ele enxerga muitas oportunidades no segmento, mas deixa alguns alertas aos novos players que estão entrando no setor. Confira nessa entrevista exclusiva.
Revista Hotéis — Você foi um dos responsáveis por trazer a indústria de timeshare para o Brasil. Como foi implementar esse conceito no Brasil e os desafios que o setor teve que superar?
Francisco Costa Neto — Foi uma aventura que levou a muito aprendizado, e é este aprendizado que aplico até hoje em todas as minhas iniciativas. Acredito que no início da indústria o grande desafio foi garantir a credibilidade perante o consumidor final, o desenvolvedor (hoteleiro), agravado pelo fato das questões regulatórias; lembrando que iniciamos as vendas em 1999 e só tivemos o marco regulatório do tempo compartilhado (direito de uso) em 2010 – Já a multipropriedade (direito real) teve seu marco regulamentário anos depois, em 2018).
R.H — Como o conceito do timeshare ajudou a consolidar o Rio Quente Resorts? Como estão posicionados hoje no mercado?
F.C.N — Falando da minha experiencia como principal executivo da Aviva, acredito que a primeira razão do nosso sucesso são as pessoas e a cultura implantada. O timeshare, como modelo de negócio, foi sim, a segunda razão para o boom do grupo. O timeshare tem inúmeros benefícios como: pagamento antecipado das diárias – capital de giro, clientes e consumo recorrentes, previsibilidade da ocupação dos hotéis, garantia de preço alvo médio das diárias, cultura na execução das vendas, além dos benefícios adicionais para nossos clientes com a RCI.
R.H — Entre 2006 e 2019, você foi CEO da Aviva, detentora das marcas Hot Park, Rio Quente Resorts e Costa do Sauípe. Que análise faz de sua gestão e qual o legado que deixou?
F.C.N — Seria normal mencionar R$ 1 Bilhão de investimentos, ter montado o maior clube de férias e operação de timeshare da América do Sul, e ter liderado o maior M&A do setor da época (Costa do Sauipe), dentre outras realizações; mas, o que mais ficou marcado foi ter trabalhado com um time fantástico e fazer parte da criação de uma cultura de execução, imbatível!
R.H — O que o motivou a deixar o cargo de liderança na Aviva para criar a Beta Advisory? Por que da escolha do nome e ela nasceu com quais objetivos?
F.C.N — BETA significa Brazilian Entertaiment Tourism Advisory. Sempre vi o mercado carente por um trabalho de Advisory. Acredito que qualquer projeto precisa de conteúdo, ou um atrativo ou o que mercado imobiliário chama ‘ancôra’, porque sem isso, nada acontece. Na Beta Advisory atuamos em diferentes tipos de projeto, mas com único propósito, gerar impacto no destino com foco no lazer e por fim, aproveitar bem o ganho imobiliário – a hoteleira, via de regra, não sabe fazer isto muito bem.
"Acredito que qualquer projeto precisa de conteúdo, ou um atrativo ou o que mercado imobiliário chama ‘ancôra’, porque sem isso, nada acontece"
R.H — Como a Beta Advisory está posicionada hoje no mercado e como você analisa as oportunidades apresentadas pelo mercado para crescimento e consolidação da Beta Advisory?
F.C.N — Somos uma boutique de assessoria nos segmentos de lazer, entretenimento combinando e integrando com tipos de hospitality e real estate. Selecionamos regiões vocacionais e elaboramos projetos turn key, visando gerar alto potencial ao destino, levando toda nossa experiencia, know how para nossos clientes, atuando ao lado deles em todas as fases do projeto (pré-desenvolvimento, desenvolvimento, turn-around e asset management).
Como modelo de negócios só prestamos serviços em projetos que acreditamos, que enxergamos alta taxa de êxito – já que mais de 95% de nossa remuneração está no longo prazo, ou seja, junto ao sucesso do próprio empreendedor. Por isto, selecionamos três a cinco projetos por ano. Está é a razão, que a nossa matriz de decisão de ‘investir em projetos’ é bastante completa, contemplando não só o sucesso comercial e financeiro do projeto, mas, também, itens como a reputação, capacidade, e compromisso empreendedor, e lógico, o potencial regulatório de implantação;
R.H — Qual a diferença entre Consultores e Advisors? Como essas funções podem contribuir nas transformações que o mercado exige?
F.C.N — No nosso segmento, a função de Advisory não existia até então. Nosso modelo envolve uma assessoria completa em todos os aspectos de projeto, produto, finanças, marketing e vendas, regulatórios etc.; geralmente indicamos ou trabalhamos com consultores especialistas, parceiros estratégicos que irão compor as estruturas necessárias para desenvolvimento do projeto.
Nosso segmento tem diversas frentes de negócio. Exemplo: a incorporação tradicional tem seis negócios diferentes enquanto no ecossistema da multipropriedadade são 12 frentes distintas. Realmente, para o projeto funcionar direito, e garantirmos as execuções, é necessário gerenciar toda a cadeia de fornecedores e stakeholders, envolvendo muito conhecimento complementar.
R.H — Como você analisa a multipropriedade no Brasil e como a Beta Advisory atua nesse segmento?
F.C.N — O mercado está vivendo um boom, mas correndo muitos riscos, em termos de desenvolvimento, ainda muito equiparado a década de 1990 nos EUA. A falta de conhecimento dos atuais players, que por sua vez, tem o mérito de serem pioneiros, deixou muitos projetos sem sustentação; isto, aliado a uma nova onda de novos empreendedores, em grande parte incorporadores que sabem menos ainda, e mesmo assim estão se aventurando, deixará o mercado muito exposto.
Nosso papel é atuar em projetos relevantes, que vão dar ou endereçar as boas práticas ao seguimento. Queremos dar sim o ‘tom’ para o mercado demonstrando que é possível fazer direito.
"A falta de conhecimento dos atuais players, que por sua vez, tem o mérito de serem pioneiros, deixou muitos projetos sem sustentação"
R.H — Você criou o nome Resleisure e apresentou ao mercado. De onde surgiu essa ideia, o que esse conceito busca traduzir e qual é a expectativa?
F.C.N — O mercado de tempo compartilhado e multipropriedade vem se baseando em destinos consolidados de férias, mas, pós pandemia muita coisa mudou. Comecei a notar as nossas primeiras residências tem muito mais lazer, e que nossas 2nd residências (geralmente com lazer) estão virando parcialmente nossas primeiras residências. Daí vi, que estamos vivendo um novo mercado residencial, um comportamento similar que conhecemos no turismo, mistura de viagens com dois propósitos: trabalho e lazer, ou business & leisure, usado no termo já bem conhecido, de “bleisure”.
Por tanto, já que estamos falando de residência (residence) e lazer (leisure) estamos vivendo um momento do mercado imobiliário de ‘RESLEISURE’ – por tanto, era só dar uma google e procurar a palavra, certo? A verdade a palavra não existia, portanto decidimos escrever uma matéria sobre o assunto e dar uma força para o google (...como se precisasse?). Digita “Resleisure” e veja o que aparece.
R.H — Como investidor do segmento hoteleiro, quais os gargalos que enxerga no setor?
F.C.N — O pós pandemia vai ser muito difícil, estamos vivendo o efeito champagne e alguns empresários de hospitalidade pensam que isto vai durar, mas tudo, ‘tudo’ volta para a média. Olhando para 2023 e anos subsequentes, as coisas que temos que prestar atenção são:
1) O endividamento: nosso setor está muito frágil;
2) Falta de mão de obra qualificada;
3) Pressão inflacionária – só para ter uma ideia, o IGPM 2021 teve na sua composição 80% em 3 itens: petróleo, energia e carne, ou seja, somos muito impactados;
4) Falta de crescimento do PIB: Nos últimos 20 anos o Brasil cresceu 0%, sim, 0%. A taxa de juros do mundo estava artificialmente baixa nesse período– incrível, não é? E agora, entrando em 2023, o mundo e o Brasil estão aumentados a taxa de juros, a inflação não largou do nosso pé, e com tudo isto, o novo Governo eleito, ainda não sinalizou uma gestão ortodoxa com responsabilidade fiscal, e por tanto, vejo com muita cautela o cenário futuro.
R.H — Que análise você faz da indústria da propriedade compartilhada no Brasil nos próximos anos?
F.C.N — Espaço para competência. Estamos com excelentes projetos pela frente na Beta Advisory, como também estou investindo em uma empresa nova de multipropriedade de alto padrão, a incorporadora Resid. Vejo que o conhecimento coletivo é o que determinará o futuro de cada projeto, acredito que temos o que agregar nessa nova era do mercado.