Atualmente a Summit possui 18 hotéis em seu portfólio, sendo 14 arrendados, mas mantendo quatro franqueados e administrados em cinco estados brasileiros

Após desenvolver uma boa carreira na área administrativa / financeira da Bayer do Brasil e atuar em grandes redes hoteleiras, na área comercial e desenvolvimento, Rui Uchôa criou em 2006 a Uchôa Consultoria Hoteleira. Durante as consultorias ele ouvia muito os proprietários de hotéis independentes que concorriam com grandes operadoras hoteleiras. Os hotéis de boa qualidade sofriam por falta de uma marca que os posicionasse como rede e lhes desse um ganho de valor e imagem perante o mercado.

Visando atender as necessidades desses proprietários de hotéis, criou uma central de reservas, uma equipe de vendas, marketing, RM e passou a captar estes hotéis para rede na região do Vale do Paraíba. Em 1º de outubro de 2018 lançou a Summit Hotels com seis hotéis e com menos de um ano de operação já alcançava 12 hotéis na região com ganhos de ocupação, receitas e resultados. Atualmente a Summit possui 18 hotéis em seu portfólio, sendo 14 arrendados, mas mantendo quatro franqueados e administrados em cinco estados brasileiros. E o objetivo da Summit é estar nas principais cidades do País nos próximo dez anos, alcançar 50 hotéis até 2030. Confira nessa entrevista exclusiva com o Fundador e CEO da Summit Hotels, Rui Uchôa.

Revista Hotéis - Como e quando você iniciou às atividades na hotelaria? E quais os cursos e especializações possui?

Rui Uchôa - Após ter iniciado minha vida profissional como “office-boy” na Bayer do Brasil em São Paulo, em 1985, fiz uma boa carreira na área administrativa / financeira nesta empresa. Iniciei minha carreira na hoteleira em dezembro de 1996, atuando em grandes redes hoteleiras, na área comercial e desenvolvimento. Após atuar por 11 anos nas redes hoteleiras, criei em 2006 a Uchôa Consultoria Hoteleira, umas das pioneiras em consultorias hoteleiras no Brasil. Neste momento atuei em consultorias para hotéis em todo o Brasil, onde me aperfeiçoei muito em todas as áreas da hotelaria, operações, A&B, marketing, RM, vendas, controladoria, manutenções prediais, desenvolvimento, dentre outras áreas. Em 2009, dentro da consultoria, criei um portal de reservas corporativas em uma agência de turismo online fundada por mim. Estudei administração de empresas e teologia na Universidade Metodista.

R.H - O que o motivou a criar a Summit Hotels? Ela nasceu com quais objetivos e quais foram os principais desafios que tiveram no início das atividades e como foi a superação?

R.U - Durante as consultorias eu ouvia muito os proprietários de hotéis independentes que concorriam com grandes operadoras hoteleiras. Os hotéis de boa qualidade sofriam por falta de uma marca que os posicionasse como rede e lhes desse um ganho de valor e imagem perante o mercado. Percebi que caberia a criação de uma rede de franquia de marca, com uma marca “guarda-chuva” onde os hotéis, no interior de São Paulo / Vale do Paraíba, pudessem ser identificados como hotéis da rede Summit Hotels.

Criamos uma central de reservas, uma equipe de vendas, marketing, RM, e passamos a captar estes hotéis para rede na região. Nosso grande desafio era convencer os primeiros proprietários dos hotéis a entrar em uma rede de hotéis que não tinha nenhum hotel, e que não existia na prática ainda. Vendemos uma promessa em um folder muito bem elaborado criado por mim. Em três meses de captações tínhamos seis contratos assinados. Em 1º de outubro de 2018, lançamos a Summit Hotels com seis hotéis. Em 12 meses tínhamos, 12 hotéis na região. Todos hotéis tiveram ganhos de ocupação, receitas e resultados.

“Os hotéis de boa qualidade sofriam por falta de uma marca que os posicionasse como rede e lhes desse um ganho de valor e imagem perante o mercado.”

R.H - Como a Summit Hotels está posicionada atualmente no mercado e quais modelos de negócios atuam?

R.U - Em 2020, após a pandemia, os nossos 18 hotéis franqueados fecharam ou tiveram suas receitas muito afetadas. Nos vimos em um grande desafio de superação e busca de alternativas para a sobrevivência do nosso negócio ainda iniciante. Tive a ideia de propor arrendamento de hotéis, aos nossos franqueados e a outros hotéis que ainda não estavam em nosso portfólio. O modelo de contrato era de aluguel do hotel por 10 anos, com base em percentual do faturamento bruto. Todo o risco, despesas, empregados eram da Summit. Rapidamente em três anos tínhamos 23 hotéis sendo a maioria já arrendados pela Summit, mantendo alguns poucos franqueados e administrados.

Após quatro anos arrendando hotéis, aprendemos o que é viável e saudável para a Summit e para os proprietários dos ativos. Por isso rescindimos alguns contratos de hotéis pequenos, em destinos não potenciais, onde a conta não fechava e trazia frustração para as partes. Hoje nosso modelo principal de negócio é o arrendamento, mas também podemos fazer contratos de franquia (uso de marca) e administração hoteleira tradicional de hotéis familiares, condo-hotéis e pool hoteleiros.

R.H - O que a Summit Hotels leva em consideração para assinar um contrato para administrar um empreendimento hoteleiro? E quais as vantagens que oferecem em relação as demais administradoras que operam no mercado?

R.U - Nestes anos aprendemos que hotéis com 80 apartamentos ou mais, em destinos importantes e viáveis, corporativos ou de lazer, com faturamento bruto anual acima de R$ 6 milhões, podem ser interessantes para Summit Hotels. Podemos arrendar ou administrar e certamente pagaremos aluguéis interessantes aos proprietários, muitas vezes superiores ao resultado que eles têm operando o próprio hotel. Como diferencial da Summit podemos dizer que temos uma enorme preocupação com a manutenção, zelo e cuidados com o patrimônio dos nossos investidores e proprietários. Nossa visão é entregar os hotéis sempre melhores do que quando assumimos. Temos uma taxa percentual da receita bruta que, por dever de contrato, deve ser direcionada para benfeitorias, reposição de ativos, manutenções prediais e investimentos no empreendimento.

Outro diferencial importante é que podemos arrendar hotéis que são condo-hotéis. Neste caso fazemos contratos individualizados com cada proprietário das UHs, assumindo todas as despesas condominiais e da operação hoteleira. São inúmeras as vantagens do arrendamento da Summit Hotels e cito algumas:

• Assumimos o risco total do negócio e tiramos o risco dos proprietários e donos do ativo, que recebem um aluguel fixo e variável conforme a perfomance do hotel;
• Todos empregados do hotel e passivos trabalhistas estão no CNPJ da Summit;
• Todas as despesas do empreendimento são transferidas para a Summit, incluindo IPTU do prédio, pessoal, contas públicas e todas as demais;
• Fazemos um seguro predial robusto majorando todas as coberturas possíveis para dar segurança sobre o patrimônio ao proprietário;
• Diante do fim da Lei do PERSE nosso modelo não traz impacto para o investidor / proprietário, que tem sua renda garantida de aluguel em contrato;
• Temos equipes corporativas especializadas de cada área (RH, DP, Controladoria, Compras, Governança, A&B, Manutenção, Treinamento, RM, Vendas, Marketing, Operações), totalmente centralizada que faz com que reduzamos custos dos hotéis, viabilizando o negócio;
• Criamos uma pequena indústria de pães ultra-congelados para suprir todos os nossos cafés da manhã dos hotéis, com alta qualidade. Temos padeiros altamente especializados em pães para a hotelaria;
• Devemos ter em breve: Lavanderia própria, marcenaria própria e distribuidora de horti-fruti própria, uma vez que garantiremos a qualidade dos serviços em nossos hotéis e reduziremos as despesas destes serviços que são todos pagos pela Summit e não pelos investidores.

R.H - Como é o relacionamento com os investidores que confiam a propriedade para a Summit Hotels administrar? E que resultados tem alcançado?

R.U - Nosso relacionamento com os investidores e proprietários dos hotéis é excelente, até por conta do modelo de rendimentos garantidos no modelo arrendamento. Em nossas reuniões periódicas, nos preocupamos sempre em apresentar duas coisas: a evolução do empreendimento, benfeitorias, investimentos realizados e a evolução das receitas que impactam no aluguel pago a eles. Não nos detemos em apresentar resultados, despesas, que são o ponto de tensão para os modelos tradicionais de administração. Como o risco do negócio é totalmente da Summit, nossa relação torna-se muito amigável e positiva. No ano de 2024 crescemos 17%, que foi o ano mais desafiador da Summit até o momento. No ano de 2025, onde temos crescido consideravelmente devemos, dobrar o faturamento com a chegada dos novos hotéis.

“Em nossas reuniões periódicas, nos preocupamos sempre em apresentar duas coisas: a evolução do empreendimento, benfeitorias, investimentos realizados, e a evolução das receitas que impactam no aluguel pago a eles”

R.H - Como está acontecendo a expansão da Summit Hotels e quais são as perspectivas de crescimento nos próximos anos?

R.U - A Summit tem como meta, desde a sua origem, e está escrito em nossa visão, que é estar entre as cinco maiores operadoras do País. Neste momento atuamos em cinco estados com 18 hotéis, sendo 14 arrendados, com 2.200 apartamentos. Queremos estar nas principais cidades do País nos próximo 10 anos. Nossa meta é alcançar 50 hotéis até 2030. Nosso foco prioritário é arrendar hotéis.

R.H - Como você analisa o cenário hoteleiro após o fim do PERSE? Poderá haver uma ‘corrida de investidores’ em busca de conversões? Isso pode impactar o planejamento e planos de crescimento da Summit Hotels?

R.U - No cenário sem PERSE o nosso modelo arrendamento é o mais atraente aos investidores que não correm riscos de terem que aportar com as significativas perdas de distribuição de resultados ancorados pelos benefícios do PERSE. Nosso negócio é o mais protegido perante os investidores. Devemos crescer mais sem o PERSE pelo fator ausência de risco ao investidor que recebe aluguel fixo e não será impactado pela redução de resultados dos impostos. Nossa lição de casa será reduzir custos em nossas operações para compensar as perdas do PERSE.

R.H - Na sua opinião, quais são os principais gargalos e desafios da hotelaria no Brasil? Apagão de mão de obra preocupa?

R.U - O maior gargalo para a operação hoteleira no Brasil sem dúvida é mão de obra escassa. Para suprir isso estamos investindo em formação de pessoas, jovens aprendizes, estagiários, e retenção de bons colaboradores através de um clima organizacional amistoso, leve e motivacional. Também temos trabalhado em melhorar as remunerações chegando a pagar até 20% acima do piso da categoria, além de benefícios diferenciados. Penso que é a hora de retenção das boas pessoas e formação de novas com a cultura da empresa.

Também temos um projeto social de um “Hotel Escola” para formação de mão de obra básica para os demais hotéis da rede. Um outro gargalo que precisamos considerar são as baixas diárias médias em muitas praças do Brasil. Quando consideramos as diárias médias de 20 anos atrás e aplicamos apenas as correções monetárias, descobrimos que deveríamos ter crescido consideravelmente os valores praticados hoje. Agora com o fim do PERSE penso que é preciso rever os valores de modo geral.

R.H - Quais os comprometimentos e ações de ESG que a Summit Hotels trabalha e que resultados tem alcançado?

R.U - A Summit tem comprometimento total com as ações de ESG, uma vez que queremos estar entre as empresas referenciadas de hotelaria no Brasil. Dentre as ações de ESG podemos citar:

Ações Ambientais: temos direcionado nossos hotéis para o uso de energia limpa. Temos uma usina fotovoltaica que atende 11% dos nossos apartamentos. Temos outros 40% dos hotéis comprando energia limpa no Mercado Livre de Energia. Temos investido em um projeto para carregadores elétricos para automóveis em todos os hotéis da rede. Possuímos placas de aquecimento solar de água em diversos hotéis da Summit. Temos coleta seletiva de lixo em nossos hotéis.

Ações Sociais: temos investido fortemente no desenvolvimento de jovens aprendizes e estagiários com objetivo de formação de mão de obra hoteleira e carreira com bastante êxito. Hoje temos diversos colaboradores estratégicos na empresa através deste investimento. Também temos algumas famílias sendo sustentadas pela produção de costura de todos os tecidos da rede, como cortinas, peneiras, saias das camas, toalhas de mesa, etc. Investimos também em projeto social de distribuição de alimentos para pessoas carentes. Além de doações de enxovais em bom estado para entidades que atuam com pessoas carentes. Não podemos deixar de citar que a empresa hoje emprega 500 pessoas diretas.

Ações de Governança: Transparência e integridade nas nossas relações com investidores, fornecedores e colaboradores está no DNA da Summit escrito em nossos valores e vivenciado em nosso dia a dia. Não aceitamos qualquer tipo de corrupção, preconceito, discriminação ou falta de ética em nossos hotéis. Temos uma cartilha de integração onde cada colaborador se conscientiza da nossa governança. Criamos também a Summit Academia que proporciona treinamentos e auditorias internas para acompanhar o desenvolvimento das boas práticas de governança empresarial.

“A Summit tem comprometimento total com as ações de ESG, uma vez que queremos estar entre as empresas referenciadas de hotelaria no Brasil”

R.H - No início desse ano a Summit Hotels se associou ao FOHB. Porque optaram por essa nessa adesão e o que esperam alcançar?

R.U - Sim, fomos convidados a participar do FOHB e aceitamos por entender que juntos somos mais fortes como segmento hoteleiro. Trata-se de uma oportunidade de ações conjuntas de interesse comum em questões relevantes. Sem dúvida o FOHB também é uma credencial da hoteleira profissional brasileira. O FOHB também é uma comunidade de benchmarking com aprendizado coletivo que favorece a todas as redes integrantes. Esperamos agregar a este Fórum e de algum modo contribuir com a hotelaria no Brasil.

R.H - O que o mercado pode esperar da Summit Hotels nos próximos anos? E como enxerga as novas oportunidades apresentadas?

R.U - O mercado pode esperar uma empresa hoteleira profissional que preza pelo investidor, pelo colaborador e pelos parceiros que nos fizeram chegar até aqui. Temos em nosso DNA a inovação e agilidade. Estamos neste momento com vários projetos inovadores para hotelaria brasileira, dentre eles um projeto revolucionário de um hotel futurista para o Brasil, em larga escala, no formato de contrato BTS, que em breve será apresentado ao mercado. O Brasil tem cerca de 40.000 hotéis e pousadas atualmente, com menos de 10% deles dentro da hotelaria profissional de redes hoteleiras. Temos um enorme mercado para crescer nos próximos anos. Temos também como visão sair dos grandes centros e encontrar hotéis parceiros em cidades com 200 mil habitantes ou mais, em todo o território nacional.